任意売却における抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いとポイントを解説

任意売却をするときに、抵当権がついていると売却ができません。
抵当権を外すためには、抵当権消滅請求が必要となりますが、代価弁済との違いがなにかを覚えておきましょう。
そこで、こちらの記事では、任意売却における抵当権消滅請求とはなにか、代価弁済との違いやポイントを解説します。

任意売却における「抵当権消滅請求」とはなにか

抵当権消滅請求は、抵当権のついた不動産を購入した方が、抵当権者に対して抵当権消滅を請求できる権利です。
これは、第三者を保護するためのルールであるため、当事者から請求することはできません。
抵当権のついた不動産を購入した方は、競売による差し押さえの効力が発生される前に抵当権消滅請求をしなくてはなりません。
もし、差し押さえの効力が発揮されると、所有者の意思での売却などができなくなります。

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任意売却における「抵当権消滅請求」と代価弁済との違い

代価弁済は、抵当権消滅請求と同じように抵当権を抹消できる制度です。
これは、所有権を買い受けた第三取得者が、抵当権者の請求に応じて代価を支払い、抵当権を消滅してもらう方法です。
どちらも抵当権を消滅してもらえますが、方法が異なるので注意しましょう。
まず、第三取得者とは、買い受けた者（売買）のみに限定されます。
そのため、相続や贈与などで取得した場合は、対象になりません。
また、所有権（地上権）の第三取得者の場合は、抵当権消滅請求はできませんが、代価弁済はできます。
さらに、代価弁済であれば、保証人も同様にできる可能性があります。

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任意売却における「抵当権消滅請求」をする際のポイント

抵当権消滅請求をするうえで大切なポイントは、3つあります。
1つは、債務者は抵当権消滅請求ができない点です。
債権者は、借金をしている状態になっているため、完済するまで抵当権は消せません。
2つめは、抵当権消滅請求のみなし承諾です。
抵当権消滅請求は、債務者に書面を送付して手続きを進めますが、スムーズに承認してもらえるとは限りません。
その際に、活用できるのがみなし承諾という制度で、抵当権者が書面を受け取って2ヶ月以内に競売をしなければ、抵当権消滅請求を承諾したとみなされます。
3つめは、請求する時期です。
そもそも、住宅ローンを完済していれば、抵当権を抹消する必要はありません。
そのため、抵当権消滅請求が必要となるのは、住宅ローンが完済されておらず、競売での差し押さえの効力が発生する前の限られた時期です。
ただし、差し押さえが始まると自由に売却ができなくなるため、タイミングが重要です。

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まとめ

抵当権消滅請求は、抵当権のついた不動産を購入した方が、債権者に対して抵当権消滅を請求できる権利です。
その際に、活用できるのがみなし承諾という制度で、抵当権者が書面を受け取って2ヶ月以内に競売をしなければ、抵当権消滅請求を承諾したとみなされます。
ただし、抵当権消滅請求ができるのは、差し押さえが始まる前の限られた時期のみなので、タイミングを逃さないようにしましょう。
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