囲繞地とはどのような土地?売れない理由と売却のポイントを解説!

2025-02-04

囲繞地とはどのような土地?売れない理由と売却のポイントを解説!

売れにくい土地について、なかなか売却できずに悩んでいる方はいらっしゃいませんか。
囲繞地を所有していると、なぜ売れにくいのかと疑問に感じたり、売却するためのポイントを知りたいと思っている方もいらっしゃるはずです。
そこで今回は、囲繞地とは何か、売れにくい理由と売却を成功するためのポイントについて解説します。

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囲繞地とはどのような土地なのか

囲繞地とは、道路に接していない袋地(無接道地)を囲んでいる土地のことです。
相続を繰り返して土地が切り分けられていった結果、道路に接していない部分やそれを囲む囲繞地ができてしまったのです。
袋地の所有者は、その土地を囲む囲繞地を通行しないと道路に出られません。
囲繞地通行権とは、袋地の所有者が囲繞地を通行したり、人が通行することを目的として道路をつくる権利です。
囲繞地通行権は民法で認められた権利であり、囲繞地の所有者は拒否できないことになっています。
ただし、利用の制限を設けることは可能であり、ほかの土地に空き地がある場合はそちらを通行してもらうように交渉できます。

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囲繞地が売却しにくい理由

袋地の所有者が囲繞地を通行するのを拒否できず、敷地を他人に通行されてしまうのが、囲繞地が売却しにくい理由です。
法律で定められていることとはいえ、たとえ隣人であっても他人が自分の敷地を出入りするのをストレスに感じても無理はないでしょう。
他人が自由に通行できるため、空き巣などの防犯面で不安を感じる人もいます。
ですから、袋地とは違って再建築が可能な分、まだ売れやすいかもしれませんが、囲繞地も売却が難しい土地です。
他人の出入りを許可しなければいけない分、囲繞地の需要はどうしても少なくなってしまうのです。

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囲繞地を売却するためのポイント

囲繞地を売却するポイントのひとつが、袋地の所有者と等価交換をおこなうことです。
等価交換とはそれぞれの土地を交換することであり、袋地の所有者に接道義務を満たす幅の道路を提供すれば、費用や手間はかかりますがお互いにメリットが生まれます。
囲繞地通行料を受け取りたい人をターゲットのするのも、囲繞地を売却するポイントです。
囲繞地通行料が取れれば他人が敷地を通行しても構わない人が、なかにはいるかもしれません。
お互いの関係性が良ければ、隣地所有者に買い取ってもらうのも良いでしょう。
相手が購入資金を用意しなければならないし、関係が良くなければ相談自体が不可能ですが、検討する価値はある方法です。

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まとめ

囲繞地とは袋地を囲んだ土地のことで、袋地の所有者には囲繞地通行権があり、それを拒否できません。
囲繞地の売却が難しい理由は、他人が敷地を通行することや防犯面での不安があるからです。
売却するポイントには、土地と土地の等価交換をおこなうや囲繞地通行料を取りたい人に売ることなどが挙げられます。
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