3年以内の売却で使える相続空き家の特例とは?取得費加算と注意点を解説

2024-10-29

3年以内の売却で使える相続空き家の特例とは?取得費加算と注意点を解説

「相続で取得した不動産の売るときに税金を安く抑える方法はあるの?」と疑問を持つ方は多いです。
譲渡所得が生じると金額に応じて納税額が決まりますが、いくつかの適用要件を満たせば数千万円規模の基礎控除が受けられる可能性があります。
本記事では、3年以内の売却で適用できる相続空き家の特例についてお伝えしたうえで、取得費加算と注意点を解説します。

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3年以内の売却で適用される相続空き家の特例について

相続空き家の特例とは、亡くなった人が居住用物件としていた自宅を引き継いだ方が3年以内に売却したときに適用される制度です。
適用要件を満たしていれば、譲渡所得の金額から最大3,000万円まで基礎控除が受けられるので大幅に所得税を節税できる可能性があります。
相続時から売却時までの期間で、一度でも誰かが居住用として住んだり賃貸物件として第三者に貸し出したりした場合は、適用されません。
そのほかにも土地と一緒に取得していたり、1981年(昭和56年)5月31日以前に建築されていたり複数の要件を満たす必要があります。

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相続における取得費加算の特例について

取得費加算の特例とは、土地や建物の相続税を売却費用に加算できる制度です。
相続税は数百万円規模になるケースもあるので、全額を諸費用として計上できれば譲渡所得税を大幅に節税できる可能性があります。
相続もしくは遺贈による取得・相続税の発生・申告期限から3年以内の売却と3つの適用要件を満たしていれば適用可能です。
ちなみに申告期限は10か月以内なので、取得費加算を適用させるためには相続が発生してから3年10か月以内に売却を済ませなければなりません。
計上したケースと計上しなかったケースを計算式に当てはめて比較してみると、どれほどの節税効果があるかがわかります。

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相続した不動産を売却するときの注意点について

相続した不動産を売却するときの注意点として、名義変更の必要性・併用不可・共有状態では難易度が高い点が挙げられます。
まず、土地や建物を売れるのは所有者のみなので亡くなった方の名義のままの状態であれば、早めに名義変更を済ませて販売活動に進むようにしてください。
続いて、相続空き家の特例と取得費加算の特例は併用できません。
どちらの適用要件も満たしているのであればシミュレーションをして節税効果の高い方を選ぶようにしてください。
最後に、共有状態では全員の合意なしで販売活動ができないので、話し合いをしてから全員が納得する形で処分方法を決めましょう。

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まとめ

相続した不動産は3年以内に売却すれば3,000万円の特別控除や取得費加算の特例が適用される可能性があります。
どちらも大幅な節税効果があるものの、適用要件が厳しいのであらかじめチェックが必要です。
スムーズに販売活動をするためにも、できるだけ早いタイミングで共有名義を解消したり名義変更したりする必要性を確認しましょう。
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