リースバックでの不動産売却とは?仕組みやリバースモーゲージとの違いを解説

2021-12-28

リースバックでの不動産売却とは?仕組みやリバースモーゲージとの違いを解説

不動産売却の方法として、リースバックが注目されています。
この記事ではその仕組みやメリット・デメリットについてご紹介します。
また、ともに注目されているリバースモーゲージとの違いについてもご説明します。

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不動産売却における「リースバック」とは?

リースバックとは、不動産売買契約と賃貸借契約が一緒になった不動産売却方法をいいます。

リースバックの仕組み

1.不動産売却
相談できる不動産会社にて不動産売買契約を締結します。
この際にその不動産の抵当権を抹消し、所有権を不動産会社に移転します。
2.賃貸借契約
所有権を移転する不動産会社と定期借家契約を締結します。
一般的には2年が契約期間となり、その後更新となります。
3.買い戻し(買い戻しを希望する場合)
売却の契約時に特約をつけることによって、将来的に買い戻しができる場合があります。

リースバックのメリット・デメリット

メリット

  • 売却してもそのまま住み続けることが可能
  • 早い現金化が可能
  • 固定資産税の支払いが不要
  • 売却したことを周囲に知られない

不動産売却において、そのまま住み続けられることは大きなメリットです。
そのうえで不動産を早く現金化することが可能です。
不動産会社へ所有権の移転がされるため、固定資産税の支払いも不要になります。
また、そのまま住み続けることで周囲に売却したことを知られません。
デメリット

  • 相場に比べて低い売却額になる
  • 相場に比べて高い賃料設定がされる
  • 修繕費などは借主負担になる
  • リフォームが自由にできない

投資用不動産として査定するため、一般的には相場に比べて6~9割の売却価格となります。
また、賃料は周辺相場とは関係なく不動産の利回りで設定されるため、高くなることが多くなります。
修繕費などは借主負担であることも多く、リフォームなどは不動産会社の許可が必要です。

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不動産売却におけるリースバックとリバースモーゲージの違い

まず、リバースモーゲージとは、老後資金のために自宅を担保に資金を借り入れする方法です。
金利分のみを返済し、所有者が亡くなったときに担保とした不動産を売却し、返済にあてます。
つまり、そのまま住み続けられることはリースバックと同じですが、違いは下記のとおりです。
利用条件の違い
リースバックはローンの残債があっても利用できますが、リバースモーゲージは通常ローンの残債があると利用できません。
契約期間終了後の違い
リースバックでは買い戻しすることも可能ですが、リバースモーゲージでは売却することとなります。
以上のことからリースバックは、引っ越しはしたくないものの、まとまった資金が必要な場合に有効な不動産売却方法です。
ただしオーバーローンであると利用できないなどの条件があるため、利用できるかどうかは不動産会社に相談することをおすすめします。

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まとめ

リースバックはすぐにまとまった資金が必要な方向け、リバースモーゲージは老後資金が必要な方向けの不動産売却方法になります。
リースバックにはメリット・デメリットがあるので、不動産会社へ相談して本当に利用価値があるのか検討することが大切です。
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