相続した不動産の売却で知っておきたい手続きの流れや注意点とは？

相続事由が発生すると、10か月以内に相続税の申告をしなければなりません。
しかし不動産が含まれているときは、売却前の名義変更や遺産分割協議にあたり、注意すべきポイントが数多くあります。
そこで相続した不動産を売却するときの流れや、注意点についてご説明していきます。
埼玉県秩父地域を主とした埼玉県北部地域で不動産売却をご検討の方は、ぜひチェックしてみてください。

相続した不動産を売却するときの流れ

不動産を売却できるのは、登記簿上の所有者です。
そのため相続で取得した不動産については、まず所有権移転登記により物件を名義変更する必要があります。
そこで相続人が誰であるのか、またどのような遺産があるのかを確定しなければなりません。
このときの、手続きの流れは以下のとおりです。

ただちにするべきこと

• 死亡届・死亡診断書の提出（7日以内）
• 遺言書の有無を確認

遺言書が残されているかどうかにより、手続きの流れは変わります。
ただし注意点として、遺言書を見つけても勝手に開封してはいけません。
遺言書の開封には、家庭裁判所での検認手続きが必要です。
また公正証書遺言が残されている場合は、公証役場にある「公正証書遺言検索システム」で調べられます。

早期にするべきこと

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）の取得
• 相続財産目録の作成

本籍地がわかっていれば、本籍地の役所で取得してください。
被相続人の戸籍謄本や遺言書などにより、相続人が誰であるかを確認します。
なお本籍が不明の場合は、住民票の除票を請求すると本籍地が記載されています。
注意点として、結婚・離婚歴が多かったり、市町村をまたいで何度も転籍していたりすると、取得しなければならない戸籍謄本の数も増えます。
続いて相続財産目録を作成し、遺産を確定します。

随時おこなうこと

• 遺産分割協議書の作成（相続人全員の署名・捺印が必要）
• そのほか必要書類の取得（不動産売却に関連する書類など）

相続人と遺産が確定したら、遺産分割協議書を作成します。
なお不動産売却の流れは通常、遺産分割の完了後になります。

不動産売却の流れ

相続人が確定したら、相続登記により所有権移転登記の手続きをおこないます。
相続登記に期限はありませんが、手続きを済ませないと不動産売却できません。
そのため売却を考えているなら、そのほかの手続きの流れと合わせて準備を進めておきましょう。
なお売却方法は、相続以外で取得した不動産と同じです。
そこで不動産売却の流れでお困りの際は、株式会社武甲住宅までお気軽にご相談ください。

相続した不動産の売却で知っておきたい注意点

不動産を相続しても、すでにマイホームを所有しているなどの理由で売却したいと考える方は少なくありません。
また相続人が複数いるなら、不動産は現金化したほうが公平に分割しやすいでしょう。
ただし相続した不動産を売却するためには、いくつかの注意点があります。

不動産の評価方法に注意する

不動産や現預貯金を相続すると、相続税評価額によって納税額が確定します。
現預貯金は額面がそのまま相続税評価額になりますが、不動産は売却してからでないと金額（時価）が分かりません。
しかも不動産の場合、相続税評価額と時価は必ずしも一致せず、一般的には時価のほうが高い傾向にあるのが注意点です。
遺産分割協議の際も、相続税評価額と時価のどちらを採用するかによって、ほかの財産の分配割合も変化します。

売却時の相続人代表者を決めておく

複数人が承継した不動産は通常、共有名義になっています。
共有名義の不動産も、共有者全員の同意があれば全員の持分をまとめて売却できます。
そこでスムーズに売買を進めるため、取引に直接関わる相続人代表者を決めておくのがポイントです。
ただし売却手続きの流れのなかで、測量費や司法書士への手数料などの諸費用が発生することがあります。
さらに諸費用が高額になるケースは珍しくないので、相続人代表者が全額立て替えるのは難しい場面もあるでしょう。
そこで途中で発生した費用についても、立て替えルールや負担割合を決めておくのがおすすめです。
このほか売却の最低ラインや条件なども、全員で意見をすり合わせておきましょう。

相続税の申告期限から3年以内の売却がおすすめ

相続した土地を売却するなら、「相続税の取得費加算の特例」を利用できる場合があります。
土地を売却する際、相続税を取得費に加算できる（経費扱いにできる）特例です。
支払った税金が経費になるため、課税所得額を少なくできるメリットがあります。
この特例を利用するための要件は、以下のとおりです。

• 相続・遺贈により財産を取得した方
• その財産を取得した方に課税されている
• 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

相続した不動産の売却における遺産分割協議とは？

遺産分割協議とは、誰がどの財産を承継するのか決める協議を意味します。
そのため遺言書や法定相続分に従って分割するときや、相続人が一人しかいないときは、遺産分割協議は不要です。
しかし遺言書や法定相続分と異なる割合で分割するときは、遺産分割協議書を作成する必要があります。
なお不動産については、相続登記の際に遺産分割協議書の提出を求められることがあります。
また売却金の分配を取り決めも協議によっておこなわれるため、多くのケースで遺産分割協議書を作成することになるでしょう。

遺産分割協議書の作成方法

遺産分割協議書に決まった書式はなく、自由に作成できます。
しかし注意点として、一定の要件を満たす必要があります。
最低限必要とされる、記載項目は以下のとおりです。
被相続人の情報
被相続人（亡くなった方）は、以下の情報を記載します。

• 氏名
• 本籍
• 住所
• 死亡日

相続財産の内容
相続対象となる財産をすべて記載します。
不動産については、以下の情報も記載してください。

• 土地：所在、地番、地目、地積など
• 建物：所在、家屋番号、種類、構造、床面積など

また遺産分割協議書を作成したあと、新たに財産が見つかる可能性がある場合も注意が必要です。
あらかじめ取り扱い方法を決めておくと、後々のトラブル防止になるでしょう。
承継人の情報
誰がどの財産を、どの割合で承継するのかを記載します。
このときに特別な条件や代償金があれば、その内容についても明記しましょう。
また誰かが代表者として不動産売却し、売却金をあとから分配（換価分割）する際もその旨を記載します。
換価分割に関する文言がないと、売却金の分配が贈与とみなされる可能性があるので注意してください。
相続人全員の署名・捺印
全員が合意している証明として、署名・捺印（実印）します。
また署名の際は、住所も記載してください。
通常、署名・捺印が完了した日が遺産分割協議書の成立日となります。
その他
遺産分割協議書が複数枚にわたる場合は、ホチキスで留めたうえで、全員が割印（実印）を押します。
また各自が保管できるよう、全員分の遺産分割協議書（同一内容）を作成しておきましょう。

注意点

遺産分割協議の注意点として、基本的にやり直しはするべきではありません。
全員の合意があれば再協議できるものの、遺産の再分配は贈与税や譲渡所得税の課税対象となる可能性があるためです。
もし新たな財産が発見されたときには、その財産に対してのみの遺産分割協議をおこなうだけで十分です。

まとめ

相続した不動産を売却するなら知っておきたい、手続きの流れや注意点をご紹介しました。
関係者の人数や遺産の分配方法によっては、遺産分割協議の作成も必要となります。
株式会社武甲住宅では、相続した物件の売却に関するご相談も受け付けています。
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