不動産売却時に知りたい「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違いとは?

2021-11-16

不動産売却時に知りたい「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違いとは?

不動産を売却したときには、その物件に不備が見つかると、売主が買主に対して責任を負う「契約不適合責任」の義務が発生します。
この義務は民法で定められており、2020年4月に名称と一部内容が改正されました。
ここでは、秩父地方で不動産売却を検討している方に向けて、「契約不適合責任」とはなにか?また改正前の「瑕疵(かし)担保責任」との違いもご紹介します。

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不動産の売却時に知りたい「契約不適合責任」とは?

不動産売却における「契約不適合責任」とは、売買契約の内容と違うものを売却した場合に、売主がその責任を負い、買主が保護される制度のことです。
たとえば、雨漏りや一部破損が見られる物件の場合、その状況が契約書に明記されていなければ、物件と契約内容が違うことになり売主は責任を負わなければいけません。
反対に、契約書に雨漏りや一部破損の状況が明記されていれば、売主が責任を負うことはありません。
「契約不適合責任」で買主が請求できる権利は5つあります。
補修または代替品の引渡しを請求できる「追完請求」の他、「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」で、不適合を知ってから1年以内に通知しなければいけません。

「契約不適合責任」売却時の注意点

契約不適合責任は、売買契約内容と実際の物件に違いがあると、責任が発生します。
そのため売却時の注意点として、売買契約書には「物件はどのようなものであるか」を漏れなく記載することが重要です。
売主として気になることや、責任を負わない事項については、すべて契約書に記載するようにしましょう。
また、事前に物件の内容を明確にするインスペクションもおすすめです。

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不動産売却時に知っておきたい「瑕疵担保責任」との違い

「契約不適合責任」は2020年の民法改正前は「瑕疵担保責任」という名称でした。
瑕疵とは「通常有すべき品質や性能を欠くこと」を指します。
2つの大きな違いは、「瑕疵担保責任」が「隠れた瑕疵」に対する法的責任を売主に「契約解除」もしくは「損害賠償請求」で問うのに対し、「契約不適合責任」は「契約内容の不一致」に対する契約責任を、売主に請求できるところです。
改正後の「契約不適合責任」は買主が売主に請求できる権利が増え、「瑕疵担保責任」に比べ、売主の責任が重くなっているのは大きなポイントといえます。

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まとめ

不動産売却時の「契約不適合責任」とは、「瑕疵担保責任」から改正された民法上の制度です。
改正前に比べ、売主の責任が重くなっているため、物件内容の確認や売買契約書の作成には細心の注意を払うことをおすすめします。
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