不動産売却時の所得税など税金について

不動産売却で利益が出ると、所得税や住民税などの税金がかかります。
税金と聞くとややこしくて、とっつきにくいイメージですが、きちんと理解しておくことで、大きな節税につながる場合もあります。
そこで今回は、不動産売却時にかかる所得税など税金の種類や計算方法について解説します。
また知っておきたい節税のための控除についてもご紹介します。
埼玉県秩父地域・埼玉県北部地域で、不動産売却を検討されている方は、是非ご確認ください。

不動産売却時の所得税とその他の税金の種類とは

不動産売却時には、契約書の取り交わしや抵当権の抹消時、不動産売却で利益が出た場合など、さまざまな状況で税金がかかります。
①譲渡所得税
土地や建物など不動産売却をした際に出た利益を譲渡所得といいます。
所得税・住民税・復興特別所得税にかかる税金をいい、これらを総称して譲渡所得税と呼んでいます。
譲渡所得税は給与所得や事業所得など他の所得とは切り離して考える「分離課税」です。
会社勤めのサラリーマンの方でも、不動産を売却し利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。
1月1日から12月31日までの1年間に不動産売却で得た収入から売却するまでにかかった仲介手数料や印紙税、さらにその不動産を取得する際にかかった費用を差し引いた金額で利益が出た場合に税金を納めます。
不動産売却にかかる税金3種類の中で最も費用がかかる可能性があり、重要な税金です。
次項にてその計算方法をご紹介します。
②印紙税
印紙税は不動産売却の際の売買契約書に印紙を貼り付け、消印を押し納税します。
印紙税は売買金額に応じて以下のとおり定められています。
50万円超100万円以下：1,000円（軽減税率：500円）
100万円超500万円以下：2,000円（軽減税率：1,000円）
500万円超1,000万円以下：10,000円（軽減税率：5,000円）
1,000万円超5,000万円以下：20,000円（軽減税率：10,000円）
5,000万円超1億円以下：60,000円（軽減税率：30,000円）
1億円超5億円以下：100,000円（軽減税率：60,000円）
※2022年3月31日までは（）内の軽減税率が適用されます。
売買契約時は2通の売買契約書を作成し、売主と買主で各1通づつ印紙税を負担するのが一般的です。
③登録免許税
抵当権付きの不動産を売却する際には、抵当権抹消のための登録免許税がかかります。
抵当権とは、金融機関からお金を借りる際に不動産につけられた担保のことで、借主が住宅ローンの支払いができなくなった場合に担保物件を売却し、ローンの費用を回収します。
登録免許税は不動産1筆ごとに1,000円の費用がかかり、土地と建物は別々の不動産として数えられます。
たとえば2筆の土地に建てられた住宅を売却する場合は、土地2筆分と建物とで、3,000円の登録免許税がかかります。
ただし不動産売却時の抵当権抹消手続きは複雑なため司法書士に依頼するのが一般的です。
その場合の手数料として1～3万円ほどみておくといいでしょう。

不動産売却時の譲渡所得税の計算方法は？

3種類の税金の中で一番分かりづらい譲渡所得税の計算方法について詳しくみてみましょう。
譲渡所得税を計算する時は以下の3ステップに分けて考えます。

ステップ1．譲渡所得の算出

譲渡所得を算出する際には、売却した不動産の譲渡価格（売却価格）から取得費（売却不動産の購入時代金など）と譲渡費用（仲介手数料や印紙税など）を差し引きます。
譲渡所得＝譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）
相続不動産など取得費が不明な場合は、「売却価格×5％」として概算で算出することも可能です。
また住宅のような建物に関しては、使用したり、年数が経過することにより価値が減少するため、その価値の減少分を減価償却費として取得費から差し引きます。
減価償却費＝取得費（建物の購入価格）×0.9×償却率×経過年数
償却率は建築方式により異なります。

• 木造又は合成樹脂造（耐用年数33年）：0.031%
• 木骨モルタル造（耐用年数30年）：0.034%
• （鉄骨）鉄筋コンクリート造（耐用年数70年）：0.015%
• 金属造骨格材の肉厚3mm以下（耐用年数28年）：0.036%
• 金属造骨格材の肉厚3mm超4mm以下（耐用年数40年）：0.025%

また経過年数は6か月未満は端数切捨て、6か月以上の端数が出る場合は1年として計算します。

• 8年3か月…8年
• 11年8か月…12年

ステップ2．譲渡所得から特別控除を差し引く

土地や建物など不動産売却をした際の譲渡所得（利益）に対して、特例として特別控除が受けられる場合があります。
ただし特別控除の適用にはさまざまな条件があるため、詳細につきましては、国税庁ホームページにてご確認ください。
3,000万円の特別控除の特例など詳細については、次の項で解説します。

ステップ3．所有期間に応じた税率で税額を算出

譲渡所得にかかる税率は所有期間に応じて異なります。
所有年数5年以下：短期譲渡所得　39.63％（所得税30.63%、住民税9%）
所有年数5年超：長期譲渡所得　20.315％（所得税15.315%、住民税5%）
※所得税には復興特別所得税（2.1％）を含みます
所有年数は不動産を取得した日から売却した年の1月1日時点での所有期間で考えます。
たとえば2016年10月に取得した不動産を2021年3月に売却した場合、売却した2021年1月1日時点での取得期間は4年3か月のため、短期譲渡所得になります。

不動産売却時の所得税の節税対策になる代表的な3つの特別控除

では最後に所得税などの譲渡所得で利益が出た場合の特別控除についてチェックしてみましょう。

3,000万円の特別控除の特例

3つの特別控除の中で最も代表的な控除が「3,000万円の特別控除の特例」です。
一定の条件をクリアすることで、短期譲渡所得でも長期譲渡所得でも譲渡所得から最高3,000万円の控除が可能です。
一般的な住宅であれば納税額を大幅に減らすことができる上、長期譲渡所得の軽減税率との併用もできます。
セットで適用することでさらに税金を安く抑えられます。
ただし買換えの場合は3,000万円の特別控除の特例を適用すると住宅ローン控除は利用できなくなるため、どちらが節税になるのか十分に検討する必要があります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年以上所有していたマイホームを売却した場合は、一定の要件をクリアすることで、3,000万円の特別控除の特例と併用して軽減税率の特例を適用できます。

• 課税長期譲渡所得金額6,000万円以下：課税長期譲渡所得×14％（所得税10％＋住民税4％）
• 課税長期譲渡所得金額6,000万円超　：課税長期譲渡所得×20％（所得税15％＋住民税5％）

※復興特別所得税は基準所得税額×2.1％

マイホームを買換えたときの特例

10年以上所有していたマイホームを売却し、一定期間内に新たなマイホームに買い換えた場合に適用できる特例です。
一定の要件をクリアすることで、譲渡所得税を先延ばしできます。
ただし上記の2つの特例「3,000万円の特別控除の特例」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」との併用はできません。
どの特例を利用するのが節税につながるのか、十分に検討する必要があります。
適用条件など分かりづらい部分が多いので、埼玉県秩父地域や埼玉県北部地域で不動産売却をご検討中の方は弊社株式会社武甲住宅までお気軽にお問い合わせくださいませ。

まとめ

不動産売却にはさまざまな手続きに加え所得税などの税金がかかったり、分かりづらい面が多いです。
けれどもあらかじめ、税金の種類や計算方法を知っておくだけでも節税に向けた売却活動の準備ができます。
株式会社武甲住宅は、埼玉県秩父地域を主に埼玉県北部地域の不動産の買取や売却のお手伝いをさせていただいています。
所得税などの税金が心配、不動産売却何から手を付けたらいいのか分からない、とこれからの売却活動に不安を抱えていらっしゃる方は、私ども株式会社武甲住宅へお気軽にご相談くださいませ。