入居者がいる投資用物件を売却することはできる？

不動産投資をおこなっていて、投資用物件を手放したいと思った場合、入居者がいる物件ですと、オーナーチェンジをすることで売却が可能になります。
そこで今回は、秩父地方で投資用物件の売却を検討している方に向けて、賃貸中の物件を売却する方法や、「賃貸人変更通知書」について解説します。

賃貸中の投資用物件はオーナーチェンジで売却しよう！

賃貸中の投資用物件を手放したい場合、オーナーチェンジによって売却できます。
オーナーチェンジとは、所有している物件の所有権を、新しいオーナーへ引き継ぐことです。
売却までの流れは、物件の査定依頼、販売活動、売買契約といったように、通常の不動産売却とおおむね同じような流れをたどります。
しかし、通常の不動産売却と異なるのは、入居者がすでにいることです。
入居者はそのままで問題ないのでしょうか。
そもそも、不動産の賃貸契約では、借りる側の権利が法律で保護されており、借主が契約の条件を守っている以上、オーナーの都合で退去させることはできません。
入居者に退去してもらえるのは、契約違反を除くと、契約の期間を定めていて期間満了になった場合のみです。

賃貸借契約の種類

賃貸借契約には、期間を定めるものと定めないものの2種類があります。
普通借家契約
一般的に契約期間を2年と定め、正当な理由がない限りオーナーは契約更新の拒絶ができない。
定期借家契約
契約期間の満了時には退去するという契約で、更新がない。
つまり、定期借家契約を結んでいて、契約期間が満了した場合のみ、退去してもらうことが可能なのです。
また、サブリース契約を結んでいる物件の場合は注意が必要です。
サブリース契約を結んだまま売却する際は、査定価格が下がる可能性があり、さらにサブリース契約は基本的に長期間の契約になっているため解除がしにくく、買い手が警戒することもあります。
まずは、管理会社との契約期間や中途解約事項などを確認してください。

賃貸中の投資用物件の売却時に発行する「賃貸人変更通知書」とは

貸主が物件を売却する際、入居者の承諾はなくてもかまいませんが、変更した旨を知らせる必要があります。
管理会社や家賃の振込先が変更になったことで、トラブルが発生する可能性があるため、「賃貸人変更通知書」を発行しましょう。

賃貸人変更通知書を発行するまでの流れ

一般の不動産売却と同じように、物件を売却したあと、新しいオーナーとの連名で賃貸人変更通知書を作成します。
所有権移転に関する手続きが無事に完了したあとに、入居者に送付しましょう。

まとめ

賃貸中の投資用物件は、オーナーチェンジによって売却が可能です。
オーナーが変わったことで、入居者が戸惑わないために、またトラブルを防ぐためにも、賃貸人変更通知書を発行しましょう。
秩父地方（埼玉県秩父市を中心に秩父郡皆野町、横瀬町、長瀞町、小鹿野町）で不動産売却をご検討中の方は、「株式会社武甲住宅」のホームページより、無料査定依頼をご利用ください。
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