2023-05-09
住宅ローンの返済が滞ると、不動産を売却して解決する方法があります。
その場合の売却方法には競売と任意売却があり、競売は裁判所によって強制的に進められるのです。
この記事では競売とはなにか、任意売却との違いも含め、デメリットと開始されるまでの流れをご紹介します。
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競売とは、住宅ローン返済の滞納が続いたときに、裁判所の権力により強制的に不動産を売却し、その代金を債権者への返金に充てる仕組みです。
債権者の金融機関は、住宅ローンを組む際に抵当権を設定し、ローンが払えなくなったときの保険にしています。
支払いが滞ると、支払いを分割できる権利を失い、一括での返済を求められます。
一括返済ができない場合は、抵当権の設定がある不動産を売却し、得た利益を返済に充てなければなりません。
なお、任意売却は裁判所から強制されることなく、債権者の同意のもと一般市場で不動産を売却できます。
条件はあるものの、全体の流れは一般の不動産売却とほとんど変わりません。
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競売のデメリットは一般市場での取引と異なり、本来の価値の5〜7割程度になる可能性が高いことです。
売却価格が低ければ返済額も少なくなるため、借金が残ってしまいます。
また、現状調査ために執行官が自宅に入ったり落札を検討する不動産会社が物件を確認をしたり、周囲に聞き込みをするなど、プライバシー侵害もデメリットでしょう。
物件が落札されると所有権は落札者のものになり、債務者は強制的に立ち退きを命じられ退去しなくてはなりません。
一方、競売は任意売却と比べて所有権移転までの期間が長く、自宅に住める期間も長くなるのがメリットです。
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まず、ローンを滞納して数か月で金融機関から督促状が届き、滞納から7〜8か月で代位弁財通知書が送付されます。
代位弁済とは保証会社が債務者の代わりに全額を返済することです。
この通知を受け、一括返済ができない場合には競売に移る旨の通達があります。
滞納から8~9か月ほどで保証会社が裁判所に申請し、受理されると債務者には競売開始決定通知書が送付されます。
その後、物件の調査が開始され、滞納から13〜16か月で開札日を通知されるのが、競売の大まかな流れです。
競売を避けるためには、開札日の2日前までに金融機関から任意売却の許可をもらう必要があります。
競売は裁判所に強制的に不動産売却をされ、ローンの返済に充てる手続きです。
売却価格が低くなりプライバシーを侵害される恐れもあります。
競売を避け任意売却をするには、借り入れ先の金融機関から任意売却の許可をもらうことが必要です。
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