ローン残債があっても不動産売却はできる?注意点もあわせて解説

2022-10-11

ローン残債があっても不動産売却はできる?注意点もあわせて解説

夢だったマイホームを購入するために多くの方が住宅ローンを利用していると思います。
しかし、急な転勤など予期せぬことから不動産を手放す必要が生じた場合、ローン残債があっても売却することはできるのでしょうか。
この記事では住宅ローン残債があるなかで不動産売却を検討している方へ向けて、その方法や注意点について解説していきます。

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ローン残債があっても不動産売却はできる?抵当権を抹消する方法

住宅ローンを利用して不動産を購入した際、その不動産に抵当権が設定されることが一般的です。
この場合の抵当権とは、不動産を担保とする権利を指し、万が一ローンの返済が滞った時に、金融機関によって不動産が差し押さえられ、競売にかけられることになります。
そして、不動産を売却するにはこの抵当権を抹消する必要があるのです。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済し、法務局へ抵当権抹消登記の申請をおこなわなければなりません。
そもそも住宅ローンの支払いが滞ることに対するリスクヘッジとして抵当権を設定しているため、完済しなければ抵当権を抹消できないことは当然です。

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ローン残債がある場合の不動産売却の方法と流れ

不動産を売却するためには抵当権の抹消が必要であるとご説明しましたが、ローン残債があるなかでも売却することは可能です。
その場合は、住宅ローン残債額と売却価格によって対応方法が異なります。
まずは、住宅ローンの残債額が売却価格を下回っている場合です。
これをアンダーローンといいます。
不動産の売却益によって住宅ローンを完済することができるので、結果的にローン残債があっても不動産を売却することができます。
一方で、住宅ローンの残債額が売却価格を上回っていることを、オーバーローンといいます。
この場合は以下2点の方法が考えられます。

預貯金で住宅ローンを完済する

不動産の売却益で賄えない分を、預貯金から取り崩して支払う方法です。

任意売却をおこなう

任意売却とは、住宅ローンを提供している金融機関と相談のうえで、特別に抵当権を抹消してもらい、不動産を売却する方法です。
売却後もローン返済が必要であるものの、金融機関と話し合いながら返済プランを決定することができます。
一見売主に優しい方法のように感じますが、住宅ローンの返済が不可となった事実は変わらないため、いわゆるブラックリスト扱いになる可能性が高くなります。
つまり、クレジットカードの発行や新たな住宅ローンの申し込みに大きな影響を与えることが予想されます。

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ローン残債がある場合の不動産売却の注意点

最後に、ローン残債がある不動産を売却するときに1つ注意点があります。
それは売り先行で取引を進めていくことです。
売り先行とは、現在の住宅を売却してから新居を購入することです。
とくに手持ち資金に余裕がない場合、売却益を得てから新居の決済がおこなえるよう調整することをおすすめします。

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まとめ

住宅ローン残債がある場合でも、不動産を売却することは可能です。
ただし、リスクと注意点をよく調べたうえで、取り組むようにしましょう。
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