空き家を売却する際の契約不適合とは？買主からの請求や回避策も解説

空き家の売却を検討しているものの、売却後にトラブルが起きないか、不安を感じている方もいらっしゃるかと思います。
とくに、古い建物の場合は、思いもよらない不具合が後から見つかり、思い悩んでしまう方も少なくありません。
本記事では、契約不適合責任の概要と、契約不適合発覚時に買主がおこなう請求、契約不適合責任を回避する方法も解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買で引き渡された物件が、契約で予定していた種類や、品質に適合していない場合に売主が負う責任のことです。
民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれ、隠れた欠陥であるかどうかが重視されていましたが、現在は大きく変化しました。
具体的には、「契約の内容に適合していないこと」が、新たな基準として設けられたのです。
また、旧来の制度との違いは、単に不具合が隠れていたかではなく、契約書でどこまで説明し、買主がどの状態で納得したかが問われる点にあります。
そのため、空き家売却においては、建物の老朽化そのものよりも、その状態を正確に明示し、書面化しておくことが重要です。

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契約不適合発覚時に買主がおこなう請求について

空き家を売却した後に、契約不適合が見つかった場合、買主は法律に基づき請求をおこなうことができます。
まず、挙げられるのが、契約内容に合う状態へ直すよう求める「追完請求」であり、修補請求が中心です。
次に、買主が期間を定めて追完を求めたにも関わらず、売主が応じない場合は、「代金減額請求」を受ける可能性があります。
これは、物件の価値低下分に応じて、売買代金の減額を求める強力な手続きです。
さらに、修補などを求めても履行されない場合には、「催告解除」として、契約を白紙に戻されてしまう恐れも存在します。
万が一の事態に備え、事前の状態確認や、契約書の記載を万全に整えておくことが、現実的な防御策となるでしょう。

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空き家売却における契約不適合責任を回避する方法

契約不適合責任を、過度に広げないための手段として、検討すべきなのが、一部免責を定める特約の整備です。
空き家特有の把握しきれない不具合に対し、責任期間を限定できますが、事前の告知と契約書への具体的な記載が欠かせません。
次に、安心材料となるのが、専門の建築士による検査と保証を組み合わせた、既存住宅売買瑕疵保険の活用です。
対象部分の不具合に対する、補修費用が支払われるため、買主の不安を和らげ、紛争予防に役立つでしょう。
また、責任の負担を極力避けたい場合は、プロである買取業者への売却も有力な選択肢となります。
これは、現状のままで手放しやすく、引渡し後のトラブル不安を抑えられる点が魅力です。

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まとめ

契約不適合責任は、契約内容と物件の状態が異なる場合に問われるため、現況の正確な書面化が重要です。
不適合が発覚した際には、買主から追完請求や代金減額請求、催告解除などを求められるリスクが存在します。
これらの事態を回避するには、免責特約や瑕疵保険の活用、または買取業者への売却を検討すると良いでしょう。
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