リースバックとリバースモーゲージの違いは？メリットや向いている方も解説

老後の生活資金に不安を感じ、大切なわが家を活用して現金を確保したいとお考えではありませんか。
住み慣れた自宅を手放さずに資金を得る方法として、リースバックとリバースモーゲージは非常に魅力的ですが、安易な選択は将来の居住安定性を欠くリスクを伴います。
本記事では、リースバックとリバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリット、それぞれがどのような方に向いているのかについて解説します。

リースバックとリバースモーゲージの仕組み

リースバックとは、所有する自宅を第三者へ売却し、同時に賃貸借契約を結ぶことで、家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。
売却によって所有権は、買主へ移転するため、居住者は「所有者」から「賃借人」という立場に変わります。
一方で、リバースモーゲージは、自宅を担保として金融機関などから借り入れを行い、毎月の返済負担を抑えて資金を確保する手法です。
こちらは、リースバックと異なり、基本的に所有権は利用者の手元に残ったまま、亡くなった後に不動産の売却などで元金を一括返済します。
どちらも「住み続ける」ことが可能ですが、所有権の有無や、契約の性質が違う点は正しく理解せねばなりません。

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契約条件におけるメリット

リースバックの利点は、売却により早期にまとまった現金を得られ、所有権が移るため固定資産税の納税義務がなくなることです。
しかし、居住には家賃の支払いが継続して発生するため、将来的な家賃改定や更新条件によっては、家計の負担が増える可能性も否定できません。
対して、リバースモーゲージは、住み替えをせずに利息のみの支払いで生活資金を補えるため、高齢期の収入を補完する手段として優れています。
ただし、所有権が残るために固定資産税や、修繕費などの維持コストは、引き続き利用者が負担し続けなければならないのです。
特に、リバースモーゲージは、金利上昇や不動産価格の下落といった条件の変化が、借入限度額や相続時の清算に影響する点に注意が必要です。

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向いている方の特徴

リースバックが向いているのは、急ぎで資金が必要なものの、すぐの転居が難しく、住み替えの準備期間を確保したいと考えている方です。
将来的に家賃負担や、家族構成に合わせて別の住居へ移る「住み替え前提の猶予」を求めるケースでは、この仕組みが有効に機能します。
一方で、リバースモーゲージは、今の自宅に終身で住み続けることを最優先し、年金の上乗せとして、資金を活用したい高齢者層に向いているでしょう。
相続の観点では、自宅を資産として残す必要がないのか、あるいは相続人が一括返済して、家を守る意思があるのかを事前に整理しておく必要があります。

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まとめ

リースバックは、売却して賃貸として住み続ける仕組みであり、リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けて利息のみを返済する仕組みです。
前者は、固定資産税の負担がなくなりますが家賃が発生し、後者は、所有権を維持できる反面で維持費の負担や金利変動のリスクが伴います。
住み替えを視野に入れた資金確保なら、リースバックが適しており、現在の住まいに最期まで住み続けたいと願うなら、リバースモーゲージがおすすめです。
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