根抵当権がついた不動産とは?売却する際の流れや注意点を解説!

2024-01-09

根抵当権がついた不動産とは?売却する際の流れや注意点を解説!

不動産の売却を考えているものの、根抵当権がついているために、うまく売却できるか不安な方もいらっしゃるでしょう。
売却手続きでトラブルにならないよう、根抵当権のついた物件を売却する際は、流れや注意点をきちんとおさえておきたいところです。
今回は、根抵当権の特徴にくわえ、根抵当権のついた不動産売却の流れと注意点を解説します。

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不動産売却前に知っておきたい!根抵当権の特徴は?

根抵当権とは、根抵当権を設定する際に債務の上限額(極度額)を決め、その範囲内であれば回数や金額に関わらず何度でもお金を借り入れられる担保権です。
たとえば、極度額が2,000万円に設定されている場合、最初に500万を借り入れたとしても、さらに必要であれば残り1,500万円の範囲で回数や金額の定めなしに借りられます。
また、通常の抵当権は融資を完済したら消滅しますが、根抵当権の場合は完済しても消滅しない点が特徴です。
そのため、再びお金を借りたい時にスムーズに融資を受けられるのです。
さらに、通常の抵当権は融資のたびに抵当権を設定登記する必要があり、都度登録免許税として借入額×0.4%(または0.1% )を納める必要があります。
一方で、根抵当権は最初の設定登記のみで何度も融資を受けられるので、登記の手間や費用を省けます。

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根抵当権のついた不動産売却の流れ

不動産に根抵当権がついたままだと売却できないので、まずは根抵当権の抹消手続きをおこなわなければなりません。
流れとしては、まず不動産の査定価格と残債務の確認をします。
次に、金融機関などの債権者に対して根抵当権の抹消を打診して、合意を得られるよう交渉します。
債権者の承諾が得られて根抵当権を抹消することが決定したら、借り入れと返済を一旦停止して現時点での借入額を明確にする「元本確定」の手続きをしましょう。
元本確定のあとは、その不動産を担保にした融資は受けられなくなります。
その後、通常の抵当権がついた不動産と同様に、ローンを完済すれば抹消手続きを進められるようになります。

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根抵当権のついた不動産売却時の注意点

根抵当権の状況によっては、当該不動産の所有者と融資を受けている債務者が異なるケースがあります。
このような場合、不動産の所有者が知らないうちに借入額が増えており、不動産売却後も債務を完済できないといったトラブルにつながる恐れがあります。
また、根抵当権の元本確定後、根抵当権は抵当権と同じ扱いになり、根抵当権に戻すことはできません。
そのため、再度融資を受けたいと思っても、その不動産を担保にしてお金は借りられないので注意しましょう。
根抵当権は元に戻せないことに留意し、抹消を検討する際は、資金繰り計画をしっかり見直しておきたいところです。

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まとめ

根抵当権のついた不動産を担保にすると、登記が一度で済むだけでなく、極度額の範囲内で何度でも借り入れられます。
根抵当権のついた不動産を売却するには、根抵当権の抹消手続きを進める必要があります。
債権者によっては抹消に後ろ向きなケースもあるため、不動産売却を急ぎたい場合は計画的に交渉や手続きを進めましょう。
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