空き家を売りたい！「そのままの状態・更地にする」ではどちらが良い？

近年日本では、増え続ける空き家が社会問題となってきています。
「親から相続した住宅が空き家になっているのが気になる」「所有している空き家を売りたい」と考えている人も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、空き家をそのままの状態で処分する方法や、更地にして売却するメリット・デメリットをご紹介します。
空き家を所有していることで発生する費用についてもご紹介しますので、埼玉県秩父地域を主とした埼玉県北部地域で空き家の処分をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

空き家をそのままの状態で売りたいときに知っておきたいこと

まずは、そもそも空き家とはどのような物件を指すのかを解説し、そのままの状態で売却する方法とメリット・デメリットをご紹介します。

空き家の定義とは？

空き家に関しては、2014年（平成26年）に交付された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」で「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」と定義されています。
引用：空き家等対策の推進に関する特別措置法
「状態」がどの程度を指すのかは明記されていませんが、具体的には1年を通して人の出入りや電気・ガス・水道などの使用がないことが空き家であるかどうかの判断基準とされているようです。

空き家をそのままの状態で売る二つの方法

空き家をそのままの状態で売る方法は、以下の二つがあります。

• 中古住宅として売る
• 古家付き土地として売る

日本の不動産市場においては、築20年を超える木造住宅の資産価値はほとんどゼロとして扱われます。
そのため築20年を超えた物件については、古家として扱われ、「古家付き土地」として土地のみの代金で売り出されることがほとんどです。
ただ、建物の状態はそれまでのメンテナンス状況などによって大きく異なります。
そのため築20年を超えた木造住宅だからといって、必ずしも「古家付き土地」として売却する必要はありません。
両者の メリット・デメリットを比較したうえで、どちらで売り出すかを検討すると良いでしょう。
中古住宅として売る
築年数からいえば資産価値がほぼゼロになるような住宅でも、立地が良く適切なメンテナンスがおこなわれていれば、中古住宅として高額で売却できる可能性があります。
とくに近年は、安価に中古住宅を購入し、リノベーションして住みたいと考える人が増えているので、ニーズは高まっていると考えられます。
ただし、物件購入後に不具合が出た場合、契約不適合責任を問われるかもしれない点には注意が必要です。
古家付き土地として売る
古家付き土地として売る場合、あくまで売却するのは「土地」であり、古家は土地のおまけとしてついてくるものとされるのが特徴です。
そのため、売主は建物に対する契約不適合責任を負うことなく建物を売却することが可能です。
住宅の検査や解体などをせずに「現状渡し」ができるので、手軽に空き家を売却できます。
ただし、そのぶん買主にはリスクがあるため、売却価格は安くなりがちです。
買主から解体費用ぶんの値引きなどを求められる可能性もあるでしょう。

空き家を売りたい場合に更地にするメリット・デメリット

空き家の劣化が激しく中古住宅として売却できない場合には、古家付き土地として売り出す以外に、「更地」にしてから売却する方法があります。
「更地」とは、建物や構造物などがなにもなく、借地権などもついていない、購入後すぐに新しい建物を建てられる宅地のことです。
一般的には、更地のほうが買い手を見つけやすいといわれていますが、空き家を取り壊して更地として売却するのにも、以下のようなメリット・デメリットがあります。

空き家を取り壊して更地で売却するメリット

家を新築するために土地を探している人にとっては、更地になっているほうが空き家を取り壊す手間やコストを省けるため、魅力的に映ります。
空き家があると、地価に埋没物がないか、地盤がどのような状態なのかが分からないため、買主側にはリスキーですが、更地になっていればその心配もありません。
買主側に上記のようなメリットをアピールしやすいため、更地になっているほうが高値で売却できる可能性が高くなります。

空き家を取り壊して更地で売却するデメリット

一方空き家を取り壊して更地にするには、当然ながら解体費用が必要です。
空き家を解体するのにかかる費用は構造によって異なりますが、一般的には木造なら3万円/坪、鉄骨造なら4～5万円/坪、RC造なら5～6万円/坪といわれています。
30坪の木造住宅で、90万円程度の負担を覚悟しておく必要があります。
また、更地にしたからといって必ず売却できるとは限りません。
土地は建物が建っていると、固定資産税が減税される措置がとられていますが、更地にするとそのメリットを受けられなくなります。
空き家を取り壊して更地にすることで、固定資産税額が跳ね上がることは、念頭に置いておく必要があるでしょう。

空き家を売りたい人が知っておくべき費用とは

空き家は所有し続ける限り、さまざまな費用が発生します。
そのためマイナスの資産、「負動産」と呼ばれることもあるほどです。
ここでは空き家を所有し続けることで、どのような費用が発生するのかを具体的にご紹介します。

空き家を所有していることでかかる費用の種類

空き家を所有し続けることで必要になる費用は、主に以下の三つです。

• 固定資産税
• 管理費
• 修繕・メンテナンス費

それぞれどのような費用なのかを解説します。
固定資産税
固定資産税は、土地や家屋などの固定資産に対してかかる地方税です。
固定資産税は、その土地や家屋が活用されているかどうかにかかわらず発生するため、空き家を所有している限り毎年払い続けなければなりません。
しかも、空き家を長く放置して、倒壊など地域の保安上危険な状態となった場合には「特定空き家」に指定される恐れがあります。
マイホーム用の土地については200㎡までの部分については6分の1に減税される「住宅用地の特例」がありますが、特定空き家に指定されると特例を受けられません。
その結果、固定資産税の負担が6倍に跳ね上がる可能性すらあるのです。
維持管理・メンテナンス費
空き家を所有していると、維持管理するだけでも費用がかかります。
水道や電気を解約していなければ、使用していなくても毎月基本料金が発生します。
また、放置していると雑草や雑木が生い茂り、害虫や害獣のすみかとなって近隣に迷惑をかけてしまうため、定期的な草刈りなどのメンテナンスも欠かせません。
人に頼むにも費用が必要ですし、自分でおこなうにしても交通費や時間がかかってしまいます。

空き家はできるだけ早く売却するのがおすすめ

空き家は所有しているだけで費用がかかり続けることを考えると、できるだけ早く売却し、手放してしまうのが得策です。
中古住宅として売却できるのか、古家付き土地として処分するのか、それとも更地にしたほうが良いのかは、物件の状態や立地条件により異なります。
まずは、物件のある地域に詳しい不動産会社に査定してもらい、どのように売却するのが良いか相談するのがおすすめです。
株式会社武甲住宅でも、埼玉県秩父地域を主とした埼玉県北部エリアにある物件の査定や売却のご相談に応じていますので、どうぞお気軽にお問い合わせしてください。

まとめ

空き家はそのまま所有しているとコストがかかり続けてしまうことから、早めに売却するのがおすすめです。
売却するときには、中古住宅として売る、古家付き土地として処分する、更地にしてから売り出すの3つの方法があります。
どの売却方法が適しているかは物件により異なるため、まずは不動産会社に相談すると良いでしょう。
埼玉県秩父地域を主とした埼玉県北部エリアにある空き家を売りたい方は、株式会社武甲住宅までお問い合わせくださいね！